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Droit Immobilier
Avant de devenir propriétaire, le choix entre compromis et promesse unilatérale de vente dépend de la liberté des parties. La promesse unilatérale engage le vendeur pour une période, mais l’acheteur n’est pas obligé d’acquérir. Le compromis engage les deux parties, avec la possibilité de conditions comme l’obtention d’un prêt. L’acheteur a 10 jours pour se rétracter et doit prouver ses démarches bancaires. Si aucun prêt n’est obtenu, le dépôt de garantie peut être restitué.
Le compromis, avec accord du vendeur, peut ne nécessiter aucun versement initial. En cas de renoncement après le délai de rétractation, des attestations bancaires n’évitent pas les pertes financières, incluant le dépôt de garantie. Ajoutez une clause de « faculté de substitution » pour qu’une société puisse acquérir, surtout si des enfants mineurs sont impliqués ; envisagez une SCI pour une protection totale.
Domaines d'expertise
- Activité de mandataire immobilier
- Rédaction d'avant contrats (compromis, promesses unilatérales de vente ou d'achat)
- Rédaction de baux civils, commerciaux et ruraux
- Structures de gestion de patrimoine immobilière
- Ingénierie fiscale et financière
- Le régime des biens
- Statut des biens immobiliers achetés à deux
- Acquisition par la création d'une SCI personnalisée
- Règles de l'urbanisme, dont celles concernant le permis de construire
Le saviez vous?
Les notaires français sont tenus d’acquérir leur charge, souvent à un coût élevé, directement de l’État au nom duquel ils officient. Ils gèrent ensuite ces charges comme des entrepreneurs, traitant l’achat d’un office notarial de la même manière que l’on acquiert n’importe quel commerce. Ils sont les seuls au monde à faire ainsi.
Voyons cela de manière plus approfondie :
examinons quelques aspects pratiques car le sujet est étendu.
En matière de conseils : Vous allez enfin réaliser votre rêve, être l’heureux propriétaire de la maison de votre choix. Mais avant de signer l’acte authentique de vente, vous allez devoir franchir de nombreuses étapes. Signature d’un compromis -ou- d’une promesse unilatérale de vente? Le choix des deux avant-contrats est laissé à l’entière liberté des parties.
Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage pendant une période déterminée à vendre au bénéficiaire de la promesse, qui, lui, tout en prenant acte de la promesse, ne s’oblige pas à acquérir. La levée de l’option avant l’expiration de cette période, qui concrétise l’accord des parties sur le bien et sur le prix, rend la vente parfaite. A défaut, le vendeur reprend sa liberté et peut vendre à une autre personne intéressée par son bien immobilier.
Dans la promesse synallagmatique de vente (compromis), les engagements des parties sont réciproques. Acquéreur et vendeur sont engagés: l’un à vendre, l’autre à acheter à un prix et à des conditions déterminées. Néanmoins, il est possible que la vente ne soit pas certaine, subordonnée à la réalisation de plusieurs conditions suspensives, notamment celle d’obtenir un prêt. L’acquéreur immobilier est protégé, il dispose dans un premier temps du droit de changer d’avis. Le délai de rétractation de 7 jours, à compter de la notification du projet, devra leur être faite par lettre recommandée. Au-delà, point de salut ! Passé ce délai, s’il obtient le prêt nécessaire pour financer son acquisition, il sera tenu d’acheter. L’acquéreur a la nécessité de prouver qu’il est allé consulter plusieurs établissements bancaires. Si malgré vos nombreuses démarches auprès de plusieurs établissements, aucune banque n’accepte de vous accorder un prêt: soit par ce que vous êtes trop endetté, soit par ce que le coût de « votre château » nécessite une sérieuse augmentation de salaire, dans ce cas, vous n’aurez aucun souci, juste l’obligation morale « de faire le deuil » de cette si belle maison! Très généralement un dépôt de garantie est versé lors de la signature de la promesse de vente (5 à 10 % du prix de vente). Dans ce contexte précis, il vous sera restitué.
Il est également possible, avec le consentement du vendeur, qu’aucun versement ne soit effectué au moment de la signature du compromis. Une clause pénale peut être relatée dans le compromis, au cas où l’une des parties ne respecterait pas son engagement. Elle serait alors redevable de dommages et intérêts fixés forfaitairement et exigibles du seul fait de l’inexécution d’une des parties de ses obligations. Si vous avez décidé de ne plus acheter la maison pour laquelle vous avez signé un compromis, à l’expiration du délai de rétractation, n’imaginez pas que fournir deux attestations de complaisance de votre banquier vous permettra de vous dégager sans perte financière. Acceptez alors de perdre le montant du dépôt de garantie que vous avez versé, et payez un éventuel complément, correspondant au montant mentionné dans la clause pénale précitée.
Surtout veillez à ce qu’une clause appelée : « faculté de substitution » figure dans votre compromis. C’est alors une société constituée des personnes de votre choix qui deviendra l’acquéreur à votre place, lors de la signature de l’acte de vente. Si c’est votre dernière acquisition immobilière et que vous avez encore des enfants mineurs de lits différents, pensez alors à protéger la personne qui se porte avec vous acquéreur de votre nouvelle résidence principale. La constitution d’une SCI strictement adaptée à ce cas de figure serait alors une solution adaptée qui protègerait en totalité le survivant d’entre vous.
