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Comment expulser un locataire qui ne paye pas son loyer ?
Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer, le bailleur se retrouve dans une situation délicate qui peut nécessiter une intervention légale pour récupérer les sommes dues et, éventuellement, expulser le locataire. Le processus d’expulsion est encadré par la loi et doit être mené avec rigueur pour respecter les droits de chacune des parties. Entre les démarches amiables, les procédures judiciaires, et les solutions alternatives, le bailleur dispose de plusieurs outils pour gérer un impayé de loyer et mettre fin à la relation contractuelle avec son locataire.
Expulser un locataire par le recouvrement amiable
Le bailleur, nécessairement vigilant, doit prévenir son locataire et la caution en cas de défaillance par courrier recommandé.
À défaut de règlement à la suite de lettres de relance, le bailleur peut mettre en demeure son locataire de régulariser sa dette par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice lorsque les circonstances le justifient.
Si le bailleur n’est toujours pas payé à ce stade , il devra alors faire délivrer un commandement de payer.
Le bailleur peut entendre recouvrer ses loyers impayés et poursuivre la résiliation du contrat de bail pour récupérer ses locaux et mettre un terme à la relation contractuelle qui l’unit à son locataire
Le bailleur peut également faire jouer la clause résolutoire, permettant de faire constater la cause de la résolution par le juge et éviter une procédure de résiliation judiciaire et donc utiliser la voie du recouvrement judiciaire de l’impayé.
Utiliser la voie judiciaire pour expulser son locataire
Le bailleur saisira donc le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
En l’absence de clause résolutoire, la demande judiciaire en recouvrement doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 € ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire (C. pr. civ., art. 750-1, créé par Décr. n° 2019-333 du 11 déc. 2019).
Il convient de justifier de ces démarches avant toute saisine ou de justifier l’absence d’accord entre les parties.
Le bailleur peut initier une procédure au fond et solliciter des dommages et intérêts s’il démontre l’existence d’un préjudice distinct du simple impayé.
Il peut également saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure de référé pour solliciter une demande provisionnelle (C. pr. civ., art. 849) ou constituer un dossier dématérialisé d’injonction de payer.
En présence d’une clause résolutoire, le bailleur peut poursuivre la résiliation du bail en adressant à son locataire, préalablement à toute voie contentieuse, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Si ce commandement demeure infructueux, il existe plusieurs options laissées au choix du bailleur : assigner son locataire au fond ou en référé devant le juge du contentieux du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, pour obtenir paiement de sa créance, liquidation d’une astreinte le cas échéant, mais aussi l’expulsion du locataire
En outre, avec ou sans clause résolutoire, le bailleur peut opter pour la résiliation du bail par notification
Procédure alternative : expulser locataire qui ne paye plus
Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.
Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Selon le même texte, ce commandement de payer doit contenir, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et a mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Délais et suspension pour expulser un locataire
Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile « familiale », c’est-à-dire constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions
Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
Lorsque la décision du juge est prise sur ce fondement, elle suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Et celui-ci peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect, par le bailleur, de son obligation de délivrer un logement décent (L. 6 juill. 1989, art. 24-V).
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le texte articule la mise en œuvre de la clause résolutoire avec la procédure de surendettement
La philosophie du nouveau dispositif, en vigueur depuis le 1er mars 2019, consiste, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, à privilégier les décisions prises et les délais octroyés, par la commission de surendettement des particuliers ou par le juge, sur celles et ceux intervenant dans le cadre de la résiliation du bail.
C’est souverainement que le juge appréciera si la gravité de l’infraction justifie le prononcé de la résiliation.
La carence répétée dans le paiement des loyers est un motif de résiliation judiciaire
La notification du bailleur doit comporter le motif de la résiliation et la nature des fonctions occupées par la ou les personnes auxquelles le bailleur envisage d’attribuer ou de louer le logement.
La résiliation ne peut produire effet avant l’expiration d’un délai de six à 8 mois à compter de la notification de sa décision par le bailleur à l’occupant.
